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- 不動産売却の基礎知識
知っておきたい、不動産売却のこと
「不動産を売却する」ことは一般の方にとってそうあることではなく、それにまつわる知識をお持ちだという方もなかなかいません。しかし不動産売却ではとても大きなお金が動くため、売り主様にもある程度の知識が必要になります。
こちらでは尼崎市の有限会社カズコーポレーションが、不動産売却における基礎知識をご紹介します。「もっとくわしく知りたい」という方は、お気軽に弊社までご相談ください。
不動産売却に関する考え方
不動産売却は、ほとんどの場合専門家である不動産会社に依頼します。しかし売り主様の知識がないまま丸投げしてしまうと、うまくいかなかったり、損をしてしまったりすることもあります。あらかじめ、基本的な知識は持っておきましょう。
地域の不動産の相場を、しっかりと調べておく
不動産はどれをとっても「同じ物」はなく、それに伴い価格もまったく異なります。しかし地域や時期によってある程度の相場というものがあり、不動産売却にあたっては、それをしっかり理解しておくことが大切です。
もし相場から大きく外れた価格を付けてしまえば、その不動産はなかなか売れずに残ってしまいます。また相場を知っておかないと、不動産会社で出された査定に不満が生じ、売却できても納得いかないという結果になりかねません。
相場を知っておくことは、スムーズに不動産売却を行うために、とても重要なのです。
不動産売却に必要となる経費を確認する
不動産売却を行うには、さまざまな経費がかかります。売却価格は、それらの経費をふまえて決定することが必要です。これが理解できていないと、「思っていたより手取り金額が少なかった」ということにもなりかねないため、あらかじめ不動産会社に確認しておきましょう。
かかる経費は、不動産会社に支払う「仲介手数料」をはじめ、売買契約書に必要な「印紙税」、また「抵当権抹消費用」「譲渡所得税」「測量費用」のほか「処分費」「契約費」「各種証明書の発行費」などが必要に応じて発生します。
詳細は物件ごとにまったく異なるため、事前に知っておくことが大切です。
売却物件の良いところ、悪いところを把握しておく
ほとんどの場合、売り主様は売却物件を高く見積ってしまいがちです。しかし高すぎる査定は、スムーズな売却の機会を逸してしまいます。査定を適正に行うには、その物件の良いところはもちろん、悪いところも冷静に把握しておくことが大切なのです。
売却物件がご自宅なら、一度ご家族で冷静にその家の魅力や欠点をリストアップしてみるといいでしょう。広さや間取り、築年数、利便性、地域性についてなど、ご自分が買う立場になって若干厳しめに考えてみることをおすすめします。
不動産売却時にかかる費用・税金
不動産売却を行う際には、購入する際と同様にさまざまな費用や税金がかかります。物件の条件によって、かかるもの・かからないものがあり、金額も異なるのが特徴です。
中でも税金は不動産を譲渡するタイミングによって金額が変化するため、知らずに進めてしまうと大きな損につながってしまうこともあります。そのような事態を避けるために、売り主様も売却の前にある程度知識を持っておくことが大切です。こちらでは、どんな費用や税金が発生するのかをご紹介します。
不動産売却時にかかる費用
| 仲介手数料 | 不動産会社に支払う成功報酬です。媒介報酬、仲介報酬とも呼ばれるもので、一般的に「売買価格×3％＋6万円×消費税」で計算され、売買価格が高くなるほど額が大きくなります。 | 登記費 | 住所や土地の所有権を公示するためにかかる費用です。登記の種類には「表示登記」「所得権保存登記」「所有権移転登記などがあります。 |
|---|---|---|---|
| 抵当権 抹消費用 （該当者のみ） |
売却する不動産を担保に借り入れをしている場合に、当初に設定した抵当権を抹消する必要があります。その手続きにかかる費用です。 | ローン返済費 | 住宅ローンが残っている場合には、売却の前に一括返済する必要があります。返済時には、繰り上げ返済手数料が発生します。 |
| 証明書発行費 | 売買契約を結ぶ際には、「印鑑証明書」「住民票」などの提出が必要です。それらの交付を受けるために発行費用がかかります。 | 引越し費・処分費 | 売却する物件に現在住んでいる場合には、引っ越し費用のほか、場合によっては仮住まいの家賃などが発生します。また家電や家具などの処分費がかかることもあります。 |
不動産売却時にかかる税金
| 印紙税 | 不動産売買契約書を作成する際には、印紙税が課税されます。印紙税の額は、契約書に記載されている金額によって異なります。 | 登録免許税 | 不動産の所有権移転登記や、住宅ローンを組むための抵当権設定登記において発生する税金です。税額は課税標準額に対して決定されます。 |
|---|---|---|---|
| 消費税 | 不動産売却では、建物には消費税がかかりますが、土地は非課税になるなど、かかるもの・かからないものがあります。 | 住民税 | 購入時の価格より売却価格が上回り、利益が出た場合に発生する金額です。購入価格と売却価格の差額が、課税対象となります。 |
仲介手数料とは
仲介手数料とは、不動産会社に不動産売買を依頼し、売買が成立した場合に不動産会社に支払う報酬です。この特徴は「成功報酬」であり、もし売買が成立しなかった場合には支払う必要はありません。また複数の不動産会社に依頼した際にも、売買を成立させた会社以外への支払いは不要です。
売買契約が成立したことに対して発生する報酬であるため、本来なら売買契約が締結された時点に全額支払うべきものですが、その後も引渡しまで1ヶ月程度かかり、その間にも不動産会社には行うべきさまざまな業務があります。そこでほとんどの場合、慣習として売買契約時に50％、引渡し時に50％支払うことになっています。
仲介手数料には上限が定められています
仲介手数料は、不動産の売買金額によって以下の通り上限額が定められています。
| 取引額 | 報酬額（税抜） |
|---|---|
| 200万円以下の金額 | 取引額の5％以内 |
| 200万円を超え400万円以下の金額 | 取引額の4％以内 |
| 400万円を超える金額 | 取引額の3％以内 |
※仲介手数料は消費税の課税対象であり、別途消費税がかかります。
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不動産会社はどうやって選ぶのか？
不動産会社選びは、不動産売却の成否を決めると言っても過言ではない、とても重要な事項です。しかし、たくさんある不動産会社の中から、一体どの会社を選べばいいのでしょうか？ こちらではそのポイントをご紹介します。
会社の戦略プランを確認しよう
その不動産会社が、売却についてどんな戦略プランを持っているのか確認しましょう。たとえば、広いネットワークを駆使して売却率を上げる、逆に情報を広げすぎないことで価格を高く維持するなど、独自のプランやしくみがあるかどうかがとても重要です。
ただ「相場で売る」のは、いわば当たり前のことです。複数の不動産会社で話をじっくり聞き、その会社に依頼することで売り主様にどんなメリットがあるのかを知った上で、ご自分の考えと合う会社を選ぶことをおすすめします。
不動産会社の得意な事業を調べよう
一口に不動産会社といっても、その事業は売買の仲介だけでなく賃貸や新築販売など多岐にわたります。売却をしたいなら、当然売却が得意な会社に依頼することが大切なのは言うまでもありません。まず、何が得意なのかをきちんと調べることが大切です。
たとえばホームページを見てみると、トップページに大きく取り上げている事業がその会社が得意としているものだとわかります。また、もっとも業績が高い事業が何なのかを調べることでも、その会社の特性がわかるのではないでしょうか。
訪問査定時に担当者をチェックしよう
訪問査定を依頼したときに訪れた担当者がどんな人か、これはとても重要なポイントです。「不動産を売る」というとても大きなことを任せるため、信頼できる人なのかきちんとチェックしましょう。
たとえば、名刺の肩書きに「宅地建物取引主任者」の記載があるか。査定自体はこの資格がなくても行えますが、ある人のほうが当然信頼できるでしょう。ほかにも、専門用語を並べるだけでなく、きちんとわかるように説明してくれるか、売り主様の話をよく聞いてくれる人か、なども大切です。
査定額の根拠を調べよう
複数の不動産会社に査定を依頼すると、それぞれの会社で査定額が異なることがあります。単純に考えると高いほうが良いように思えますが、それだけで判断するのは危険です。なぜその額になったのか、根拠を確認しましょう。
たとえば、売却する物件の近所で現在売り出している別物件の価格や、過去の類似物件での売却価格、また坪単価価格の過去10年の推移など、査定額を決定した材料を示してくれる不動産であれば信頼できます。逆に何の根拠も示してくれない場合には、その後の進行にも不安が残ってしまうでしょう。